年至今，杭州普涨的大行情，使得许多人渐渐形成了一个奇怪的认知：买到就能赚到。
在超级大行情之下，确实会如此，比如-年。但是，随着超级大行情结束，尽管杭州这座城市的整体价值在提升，也就是依然在“普涨”，但是产品之间的分化将会越来越严重。
一荣俱荣的时代，结束了。为高品质买单的时代，已经到来。
举一个极端的例子，同在滨江区，柳岸晓风、滨江金茂府的二手房能够一骑绝尘，甚至开始触碰10万/㎡的滨江天花板，但是许多其他的二手房，甚至学区资源远远好于这两个楼盘的房源，却只能卖出更低的价格。
一个国际滨，二手房价格从三四万到五六万到七八万再到柳岸晓风、滨江金茂府，可以差一到两倍。申花也是如此，高低价差起码一倍以上。
而这，还建立在滨江、申花新房供应本就不足、二手房成为板块供应主导的情况之下。如果板块新房供应充足，我相信滨江有更多的二手房卖不出价格。
贵的越来越贵，便宜的越来越便宜，似乎正在成为楼市新的现象。
Part1丨壹
时光拉回到10年前，当时还不被完全认可的蒋村，一路之隔的西溪诚园和西溪蝶园都在强销期。
奇怪的是，一路之隔，两个项目的单价就能差元/㎡：西溪诚园能卖3.3万/㎡以上，而西溪蝶园则只有2.8万/㎡。
这两个价格都不低，因为同期的武林广场，多万可以买一套90方小户型。武林广场10公里之外的蒋村，能卖2.8-3.3万/㎡，也是天价了。
产品改变地段，绿城和万科都做到了。
后来的故事大家都知道了：西溪蝶园的二手房，目前基本在5万/㎡出头，而西溪诚园，普遍在6万+/㎡，而且还是在公寓产品诚公馆拉低了整盘成交均价的情况下。
当年单方贵，如今贵1万以上，这就是贵的产品的时间价值。
时光往后翻几页，来到年的桥西、华家池、三堡，年的申花，也是一模一样的剧情。
桥西当时在售的项目，远洋大河宸章、运河宸园和碧玺。大河宸章、运河宸园都比碧玺贵，如今的二手房也是一样。
▲大河宸章实景图
年的华家池“三兄弟”，滨江首开价格最高，绿地和世茂价格相对较低。但如今的二手房价格，不说了，直接看图吧。
年三堡，东方御府、御道、大都会79号和留香园渐次开盘，价格分别是2.4万、2.8万、4.5万和3.5万。到了如今的二手房市场，一样是后两个当年的高价盘，在卖出更高的价格：
▲主要板块项目一二手价差对比
年申花，也是如此：同期在售的天阳武林邸和滨江锦绣之城，由于限价，滨江的溢价能力未能体现，但到了二手房市场，学区更好的武林邸，也只能卖出更低的价格。
越来越多的板块都是如此。这已经不是个案，而是整体的现象。
Part2丨贰
为什么会出现这种现象？
不是说便宜的就一定是错的，便宜的也可能是对的。在前些年非限价市场，或者在限价出现断层的窗口期，也会出现便宜又好的产品，比如在5.4万均价出来之前限价只有4.8万的申花金茂府。
但整体而言，一手房期间就贵的，二手基本会是更对的。因为：
1、贵，代表企业有溢价能力。众所周知，杭州市场上，有品牌溢价能力的房企，其实并不多。这些企业在新房市场有口碑，到了二手房市场，口碑就转化为了溢价。
2、贵，代表产品有溢价能力。同理1，产品能够创造溢价，意味着产品本身的价值能够支撑溢价。这种价值支撑，是整体的规划，是成本的投入，是审美的体现，也可能是人性化细节，或者户型的创新、精装修的工艺等。这些产品价值，在二手房市场也是价格的体现。特别是在限价之前的产品，不受成本约束，可以创造比限价之后更高的价值。
3、贵，代表了对持续价值的认可。贵，是多种因素合成的结果。除了企业和产品，还有持续维护产品价值的物业服务等。而且，物业服务越好，后续的二手房价值越有保障。特别是住过不同品质物业服务的客户，对这一点会有更深的体会。
而到了限价时代，一个项目从拿地开始就约定了售价。这种透明的市场之下，贵，则代表了来自官方的综合价值评定。比如同在奥体板块，奥邸国际、杭州壹号院，就比同时期在售的创世纪、天璞等项目贵，代表了一种更高的价值维度。
不管贵还是便宜，从来只有买错没有卖错。所以，这个时候买房，就更知道该如何选择了：
如果一个板块限价趋同，买更容易产生口碑和溢价的优质开发商的产品；如果一个板块价格有差异，除非是像申花金茂府那样出现限价断层的意外惊喜，否则，也尽量都买贵的。
或者，说得再直白一些：尽量买能够有机会成为板块带头大哥的项目。
Part3丨叁
以祥符板块为例。
祥符目前也出现了从均价3.6万到4万的不同价格。而且祥符板块本身不大，项目微地段的差异，不如同样出现同板块不同价格的南部卧城明显。那么，这个时候，该选择谁？
如果是我，我就会选择限价4万/㎡、紧邻祥符桥历史街区的远洋建华·宸章新邸，像极了紧邻桥西历史街区的大河宸章。
▲宸章新邸区位鸟瞰图
而且，它还是远洋和本土企业建华的联名款。建华是本土企业，年成立，迄今已有40余年，连续入选中国民营企业强和中国服务业企业强，拱墅区的建华水晶城、建华文创产业园、建华钱江市场均是出自建华之手。
而远洋，则是品质和口碑的双保障。
年远洋首入杭州的三大作品：远洋公馆、大河宸章、大运河商务区，目前都已成为市场的标杆项目。远洋公馆、大河宸章二手房基本都在7万+，而且是所在板块的标杆，而且很多人不愿意换房，因为远洋的物业也很赞；大运河商务区的远洋国际中心已成为写字楼的标杆，乐堤港已成为汇聚单向空间、天伦理等各大网红店的主力综合体，凯宾斯基酒店则是整个城北酒店的品质代表。
还有远洋在铁路北站板块开发的上塘宸章，如今二手房毛坯产品卖出了比板块精装修项目更贵的价格；其在崇贤开发的上河宸章，已成为崇贤的标杆项目，崇杭街上一道亮丽的风景。
远洋，也是品质红盘缔造者。
如今，远洋携手本土企业建华，来到祥符板块，就是为再造红盘而来。
Part4丨肆
看过项目沙盘，能明显感觉到远洋建华·宸章新邸的与众不同：
1、没有公租房和保障房，保障了项目的纯粹。商品房和公租房、保障房之间的矛盾，隔三差五就会上头条。这也告诉我们，纯粹的项目更珍贵。
▲宸章新邸效果图
2、全高层的规划，预留了大量公共空间。整个项目采用“周边式布局”，由5幢小高层建筑根据地块围合而成，其中东侧的1、2、5#楼均为17F，底部沿街布置配套用房及商业用房，而3~4#楼均为18F，整体趋势自东向西由低到高，中间形成一个偌大的中心景观，且重金聘请SED新西林景观设计公司担纲设计。
▲宸章新邸效果图
3、更具有识别度的产品美学。宸章新邸建筑大面积运用现代轻奢的玻璃幕墙，搭配高级灰的真石漆，辅助少量的金属漆进行点缀；天幕般的玻璃结构立面，干净挺拔的建筑线条，结合国际瀑布美学，黑、灰配色方案，体现极简主义的美学特色。
▲宸章新邸效果图
4、定位纯改善的户型。户型纯粹也是客群纯粹的体现。宸章新邸没有设置㎡以下的小户型，直接从㎡起步，而且采用两梯两户的布局，与其他两梯四户等布局相比，居住舒适度完全不可同日而语。
▲宸章新邸建面约㎡户型图
特别是在户型上，宸章新邸也完全按照改善生活品质设计。㎡的三房，规划餐客厅一体化朝南、双卧室朝南的四开间朝南设计，餐客厅外接双开间的南向大阳台，让客厅成为一家人舒适的生活场景。两个南向卧室均带飘窗，让阳光成为来自大自然最好的馈赠。
▲宸章新邸建面约㎡户型图
㎡的户型，不仅采用了四开间朝南的全明空间规划，还采用LDK（客厅、餐厅、厨房）一体化洄游空间设计，让空间在家中延伸出无限美妙的场景：父母在客厅休息，妻子在厨房煲汤，丈夫在开放式书房辅导孩子作业或陪孩子玩耍。美食准备完毕，一家人围坐一起，共享欢乐的傍晚时光。
或者，父母、夫妻和孩子，大家从各自的房间出来，或者辛苦工作的了一天归来，在书房、客厅的洄游动线中避让、见面、穿梭，相视一笑、擦肩凝眸或回眸莞尔，每一个瞬间，都是家的感情和温度。
更有心的是，㎡的户型，还预留了灵活的变更空间，可以做舒适的大三房，也可以将开放式书房改为半开放的茶室等，实现四房的布局。
▲宸章新邸样板房实景图
让房子成为家，这就是宸章新邸在户型上的用心。
宸章新邸还是少有的四面无遮挡的项目。项目北侧为规划河流，西侧为待建幼儿园及河流，西北侧双河环抱，南侧一路之隔是学校，学校南侧就是祥符桥历史街区，环境宜居。
而让整个项目，跳脱板块从小户型起步的状态，直接以更高的维度定位产品，则是远洋和建华对于项目的野心。他们希望宸章新邸也和大河宸章、远洋公馆，成为板块的带头大哥，成为推动板块价值提升的力量。
本周六，12月5日14:00，我将在远洋建华·宸章新邸销售中心，进行《市中心的留白机会》主题公开课。感兴趣的朋友，可以加。这也是《斯文》年的收官之课。这次讲完，我们明年见。
斯文丨七爷鼓励一下这厮写的文。